上海家暢離婚律師網限購令出臺婚前婚后買房怎么算 房產證加減名字及房產稅怎么算
未成年子女產證加名=父母買房，房產證減名=轉讓份額重新交易，外地房產暫不計入家庭住房，兩地婚姻家庭如何買房
本周，房報記者為收集讀者咨詢近期房產新政的熱點問題，前往普陀、浦東等區房產交易中心采訪，并咨詢相關房產中介法務專家。以下為交易中心工作人員和法務專家的解答。
細則未實施 新購不等于禁購
案例：去年12月底，我在寶山買了套兩房，并把25歲未成家的兒子名字寫入購房合同。按照去年10月上海出臺的家庭只能新購一套房產的政策，這次買房等于同時用了我和兒子的購房指標。今年2月 “升級版限購令”規定，只要以前買過兩套房，禁止購買第三套房。按此推算，我是否可以認為兒子還有一次購房指標?
解答：今年2月“升級版限購令”頒布后，上海地方細則至今未出，至今，各交易中心仍然以去年10月的限購令為執行標準。因此，以舊版限購令來說，雙方已用完購房指標。
去年10月的限購令可理解為“新購一套房”政策，今年2月升級版限購令可解讀為“禁購”政策。至于“禁購”是否取代“新購一套房”政策，工作人員表示因未接到通知，所以不排除有這可能性。但如果有購房者想鉆此漏洞，工作人員說，因為不知道是以何時間為節點，所以風險不小，萬一相關細則出臺，到時仍可能過不了戶。
未成年子女產證加名=父母買房
案例：我的父母一直住在多層房六樓，年齡越大越不方便。我想以父母的名義一次性付款買房。父母提出，不妨把年屆10歲的孫女的名字加進去。而我的岳母也有置換房屋的打算，同樣提出把外孫女的名字加進產證。我們夫妻已買過一套房，感覺這種方案似乎可行，既能夠解決長輩將來的房產直接留給孫輩的問題，又能夠避開限購政策。
解答：未成年子女跟隨父母，購房指標只有一個。如果爺爺奶奶購房加入孫女的名字，相當于使用了父母的購房額度，因為成年子女以18周歲為認定標準，外公外婆新購房產證上就不能加上她的名字。
房產證減名=轉讓份額重新交易
案例：我已購有一套房出租，半年內打算趁樓市調控再買一套房。目前，我與父母同住，該房產由父母全資購買，且產證上有3人名字。我打算到交易中心把父母房子上自己的名字去掉，這樣，自己再買房是否不會被限購，同時還能減少新買房而產生的房產稅的成本?
解答：除夫妻間轉讓不會產生稅費外，房產證減名字，相當于轉讓所擁有部分的房產份額。比如，子女把父母房產證上的名字去掉，相當于該房產的三分之一部分轉讓給父母，其中涉及營業稅、個人所得稅等，父母則需要支付該部分的契稅，其成本也不小。
外地房產暫不計入家庭住房
案例：我在外地有房，合并計算的家庭全部住房面積，包括在外地的房產嗎?
解答：按照目前的政策，在征收房產稅時，不包括外地房產。但在外地購買房產時，有過貸款記錄，那么在上海再買房時，無法享受首套房優惠。
外地父母本市買房也受限
案例：我父母是外地戶口，我是上海戶口，現在想在上海買套房子，寫上一家3口的名字，請問要不要繳房產稅?
解答：如果上海戶口的子女未成年，則和父母屬于一個家庭;如果成年了，則屬于兩個家庭。要買房的話，父母需要有居住證，并且能提供自購房之日前兩年內在本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險。對這類家庭，怎樣征房產稅還要等待細則出臺。
兩地婚姻家庭如何買房
案例：我的婚姻是兩地婚姻，我有本市戶口，但是男方并沒有。這種情況下，是不是只能買60平方米房子?超過部分是不是要繳稅?
解答：原則上說，結婚的另一方如果沒有本市戶口，也是家庭成員。但是現在出臺的政策中對這種異地婚姻家庭新購房的標準，究竟應該以本市居民還是非本市居民為征收標準，還沒有出臺更為具體的細則。
動遷房是否要征稅
案例：我即將動遷，請問動遷安置房需要繳納房產稅嗎?此外，售后工房需要繳納房產稅嗎?
解答：由于動遷原因分配的動遷安置房不征收房產稅。但滿3年上市交易的動遷安置房，就視同商品房，按規定征收房產稅。和動遷安置房一樣，售后工房權利轉移的時候，下家再買就算商品房。
居住證滿三年,房產稅怎么算
案例：非本市戶籍的居民如果居住證不滿三年就要收房產稅，那么我居住滿三年以后退還房產稅時，有無購房面積的限制呢?在房產稅退還期間產生的利息，到時是否也會一并退還?
解答：非本市居民居住證期限固定后，是可以申請退還房產稅的，不過到時新購房也不能超過人均60平方米的起征點這個規定。至于這些交納的房產稅在“保存”期限內產生利息問題是否會歸還市民，現在出臺的政策沒有涉及。
婚前婚后買房如何算
案例：我們夫妻婚前曾經各自貸款買過一套房，其中一套房去年已出售，目前自住一套40平方米小房子，打算再買一套90平方米兩房。按照規定，還能再買房嗎?如果能買，能申請貸款嗎?如果可以，首付比例多少?貸款利率多少?要不要交房產稅?
解答：21世紀不動產上海銳豐法務及交易中心的薛剛表示，這種情況能夠購房，如其新購房屋首付比例不低于六成，貸款利率1.1倍，超出人均部分(130-120=10平方米)的面積要繳房產稅。
離婚后買房怎么算
案例：我和前夫共同貸款購買一套住房，幾個月前因為感情破裂已經離婚，住房歸男方所有，我分得現金財產，房產證產權人一欄上女方名字已去掉。現在如果我打算獨立購買房產，按照現行規定，買房將被視為首套還是第二套房?首付和利率分別是什么比例?
解答：薛剛表示，在這種情況下，如果已變成單身的女方要購房，關鍵看婚內住房的主貸人是誰，如果主貸人是男方，女方離婚后再購房按首套購房標準執行;如果主貸人為女方，則女方離婚后獨立購房將按二套房標準執行。
子女買婚房能否算首套
案例：家庭房產證上有父母和成年子女共三個人的名字，現在子女要獨立購買結婚住房一套，購買住房時貸款首付和利率比照第一套房還是第二套房?子女獨立購買的結婚住房面積60平方米，需要交納房產稅嗎?
解答：薛剛表示，按滬版房產稅細則規定，子女未領結婚證前購房仍可視為首套，首付最低三成，利率按各銀行的首套房利率執行，子女獨立購買的60平方米結婚住房如為其小家庭首次購買的唯一住房，免征房產稅。
婚前買房，結婚后怎么算
案例：我和女友均無任何和父母共同擁有的房產。目前尚未登記結婚，我已購110平方米三房一套，女方打算新購一套小面積住房，綜合利率水平和房產稅來看，婚前買還是婚后買，買多大面積比較合適?將來生了孩子攤薄了人均面積，房產稅怎么交?
接答：薛剛表示，未領結婚證前女方婚前買可算首套購房標準，領了結婚證則將按兩套購房標準，首付及利率大增。女方新購多大面積的住房要看雙方經濟承受能力，因為男方已購110平方米住房，離兩人人均60平方米標準只差10平方米，基本上購置新房都會面臨房產稅的征收，只是征收額度的不同。如果將來生了孩子而家庭住房總面積沒有突破180平方米，則不用再繳房產稅，如果超過180平方米，則要繼續繳納超過部分的房產稅。(注:至本文截稿時，“相關細則”尚未出臺，文中的解答若與將來出臺的 “相關細則”不符，以“相關細則”為準。 )
商業貸款
購房次數
第一套房第二套房第三套房
首付比例
不低于30%不低于60%-
貸款利率
基準利率最高下浮15%或不下浮(具體視各家銀行政策)基準利率上浮不少于 10%(具體視各家銀行政策)停止發放貸款
●購房次數證明：持《上海市房地產買賣合同》，本人身份證原件、《借款人及家庭成員名單、住房坐落情況表》(銀行提供)親自至浦東新區南泉北路201號(近棲霞路)拉取。辦公時間：周一至周五，受理后7日左右出報告。
●購房次數概念：上海市房地產交易中心數據庫中歷史上存在購房記錄及央行征信系統歷史上存在貸款記錄的均計入購房次數。俗稱“認房又認貸”
目前全市各區交易中心尚未聯網，存在購房記錄不完整的可能性。
央行征信系統只要客戶有過貸款即使還清，均有記錄。
●非本市居民申請貸款的前置條件：申請之日起，前兩年內本市累計繳納1年以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。
目前銀行只接受申請之日起，前推13個月的連續繳納個稅或社保記錄。若社保記錄未滿一年，可通過補繳個稅方式彌補。
公積金貸款
購房次數
第一套房第二套房第三套房90平方米以下 (含90)或經濟適用房90平方米以上人均住房建筑面積低于統計部門公布的上一年度全市人均住房建筑面積 (上年度為34平方米)人均住房建筑面積高于統計部門公布的上一年度全市人均住房建筑面積 (上年度為34平方米)-
首付比例
不低于20%不低于30%不低于50%--
最高貸款額度
60萬元/每戶40萬元/每戶停止發放貸款停止發放貸款
●補充公積金：繳納過補充公積金的，對于第一套房且建筑面積在90平方米以下或經濟適用房。每戶最高貸款額度可以提高至80萬元。
●組合貸款：組合貸款中商貸部分參照商業貸款篇。
●購房次數：參照商業貸款篇，認房又認貸。
之前從未有過公積金貸款記錄的(注解：包括純公積金貸款及組合貸款，不包括商業貸款)，第一次申請純公積金貸款的。公積金管理中心暫不需要購房次數證明，以第一套房予以受理。
之前有過公積金貸款記錄的，公積金管理中心需要申請人提供購房次數證明(詳見商貸篇-購房次數證明)。
限購
時間節點：以上海市地方細則出臺為準
時間依據：以上海市地方細則出臺為準
計算單位：以家庭為計算單位(夫妻雙方加未成年子女)
適用對象：本市家庭、外省市家庭(境外人仍根據之前的限外政策執行)分類標準
已有1套住房的本地戶籍居民家庭能夠提供當地一定年限納稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭已擁有兩套及以上住房的本地戶籍居民家庭擁有1套及以上住房的非本地戶籍居民家庭無法提供一定年限當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民家庭
限購狀況
限購一套暫停購買
●原上海市2010年10月7日出臺的新購一套的政策，在本次上海市地方細則出臺后即不再執行。
●簽約時，需驗看購買方戶口簿、結婚證(若未婚者提供未婚證明)、填寫《購房人及家庭成員情況申報表》
滬公網安備：
